宅基地制度是我國土地管理制度的重要組成部分，是有效保障農(nóng)民住房待遇的特殊制度。審理繼承***中涉宅基地房屋***案件，要注重保護(hù)宅基地房屋內(nèi)實際居住人的利益。該類案件審理的基本思路總體上分為兩部分：一是析產(chǎn)，將被繼承人的遺產(chǎn)范圍從總的***利益中劃分出來；二是繼承，根據(jù)繼承規(guī)則在繼承人之間進(jìn)行分配。

基本案情

（一）案例一：

涉及外來人員的***利益分配

吳某與邢甲育有邢乙，家中還有邢甲父母及外祖母。2010年邢甲家房屋***，***協(xié)議中載明系爭宅基地房屋有證面積為264.39平方米，認(rèn)定人口6人即邢甲、邢乙及邢甲父母、外祖母，強(qiáng)拆養(yǎng)殖場行政起訴狀，并注明“外地女婿吳某 1人，共計人口6人”。該戶***終認(rèn)定面積為“264.39 5.61（人口）”平方米。后吳某與邢甲離婚，***養(yǎng)殖補(bǔ)償，雙方就吳某應(yīng)享有的***利益意見不一。

（二）案例二：

涉及優(yōu)惠多得的***利益分配

康某與方甲育有方乙、方丙。2007年康某家宅基地房屋***，康某、方甲、方乙作為一戶進(jìn)行安置。被***房屋為康某老宅，***時由于方乙系大齡未婚青年，故其按照兩人計算，***終該戶獲得4人口的***利益。2011年方乙與湯某結(jié)婚育有方丁。2013年、2015年方甲、方乙相繼去世，生前均未立遺囑。后發(fā)生繼承***，湯某、方丁與康某就***利益分配中方乙應(yīng)占份額意見不同。

（三）案例三：

涉及房屋翻建對繼承遺產(chǎn)的分配

黃甲與杭某育有黃乙、黃丙。涉案宅基地房屋原面積49.5平方米，系黃甲、杭某所有。1991年房屋宅基地使用權(quán)登記在黃甲與黃乙名下，1999年黃甲、杭某相繼去世，黃乙、黃丙均已不在該房屋居住。2007年，黃乙在未征得黃丙同意的情況下翻建該宅基地房屋并辦理了翻建手續(xù)，翻建后房屋面積變?yōu)?09平方米。2015年該房屋***，強(qiáng)拆養(yǎng)殖場，***單位認(rèn)定房屋歸黃甲、黃乙所有，并按照建筑面積109平方米安置***利益。黃丙知曉后起訴要求分割父母遺產(chǎn)，曹妃甸區(qū)養(yǎng)殖場，雙方對房屋翻建后多出的面積是否屬于遺產(chǎn)范圍產(chǎn)生分歧。

養(yǎng)殖場養(yǎng)殖場

三是被繼承人生前居住房屋內(nèi)有同住繼承人，被繼承人在***協(xié)議簽署后房屋交付前去世。只要未被***單位收回，尚未使用的優(yōu)惠購房指標(biāo)仍可作為被繼承人遺產(chǎn)進(jìn)行分配。

四是被繼承人生前簽訂***協(xié)議時，將自己的優(yōu)惠購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給繼承人。被繼承人的原優(yōu)惠購房指標(biāo)或所購房屋不能作為遺產(chǎn)處理，可向***單位核實相關(guān)情況。

（2）宅基地使用權(quán)***補(bǔ)償?shù)姆峙?/p>

上海市***政策對宅基地使用權(quán)的***補(bǔ)償計算方式主要

有“數(shù)磚頭”和“數(shù)人頭”兩種，其中“數(shù)磚頭”占比較高?！皵?shù)磚頭”一般為***房屋重置成新價、同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價和價格補(bǔ)貼三者之和乘以有證建筑面積。其中***房屋重置成新價系對房屋本身拆除的補(bǔ)償，應(yīng)歸屬于房屋產(chǎn)權(quán)人。同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價和價格補(bǔ)貼，應(yīng)由宅基地使用權(quán)人平均享有?！皵?shù)人頭”一般是根據(jù)戶籍人口來計算補(bǔ)償金額，應(yīng)由宅基地使用權(quán)人按份共有。

（3）優(yōu)惠***利益的分配

依據(jù)上海***惠民政策，宅基地使用權(quán)人中的獨女、大齡未婚青年等特殊身份人員，通常會額外多算***人口導(dǎo)致該戶***利益增加，如考慮到大齡未婚青年以后結(jié)婚需要更多的住房要求。這些***利益是基于特殊身份才給予的，故這些額外***補(bǔ)償款和優(yōu)惠購房指標(biāo)應(yīng)歸于特殊身份人員，不應(yīng)在各宅基地使用權(quán)人之間平均分配。如案例二中，該戶在***時因方乙系大齡未婚青年而額外獲得的***利益應(yīng)歸屬于方乙本人。

2.房屋附屬設(shè)施拆除補(bǔ)償利益的分配

房屋附屬設(shè)施包括棚舍、無證建筑等。房屋附屬設(shè)施的拆除補(bǔ)償僅為建造物料的補(bǔ)償，應(yīng)歸于實際建造人。需要注意的是，實際建造人還應(yīng)包括雖未出資但仍在房屋中居住并享有宅基地使用權(quán)的人員。對房屋裝修的拆除補(bǔ)償是對裝修物料的補(bǔ)償，應(yīng)歸屬于實際出資裝修人。若無有效裝修出資憑證，則應(yīng)認(rèn)定裝修時農(nóng)戶內(nèi)居住的已有經(jīng)濟(jì)收入人員為實際出資裝修人。

2019年6月24日，人民日報收到了一封讀者的來信并予以報道。信中***顯眼的內(nèi)容莫過于“***辦賣違建房”，到底是怎么回事呢？

2003年，某先生租賃了某***辦的一間門市房，一年后，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，某先生將該間房屋買下，15年來一直用作經(jīng)營。

2019年6月上旬，某先生突然接到了該區(qū)的《責(zé)令限期改正通知書》，其中記載“你單位私搭亂建，現(xiàn)責(zé)令改正，改正要求是限期自行拆除”。

某先生不解收到該通知書的原因，便到詢問，得到的回復(fù)卻是把門市房拆了，每平補(bǔ)償1080元。

隨后某先生趕緊求助于人民日報，希望調(diào)查此事。

為何***辦建的房屋成了違建，為何買來的房屋要自己承擔(dān)私搭亂建的后果呢？而且賣房的和要求拆房竟是一個轄區(qū)的兩個部門，這兩個部門的行為誰對誰錯？又該由誰買這個“***建筑”的單呢？

買來的房屋被定為違建，要求無償拆除，確實是竹籃打水一場空。不僅僅是某先生遇到了這樣的窘境，京坤律師代理的上海某區(qū)“拆違”行動下廠房被認(rèn)定為***建筑的幾家企業(yè)中，他們的房屋竟是當(dāng)時從某鎮(zhèn)***手中買下的。

為何從渠道購買的房屋也變成“擅自搭建”，需要限期拆除了呢？為何還沒弄清楚是某鎮(zhèn)的錯過還是規(guī)劃部門查錯了，房屋就被強(qiáng)制拆除了呢？那補(bǔ)償問題怎么辦？

敬請關(guān)注本周六晚七點《京坤講堂》第二十四期《***辦賣違建房，買主遭處罰！究竟誰之過？》，大咖律師李吏民為你解讀:

1.違建房能買嗎？

2.買了違建房怎么辦？

3.遇到“拆違”如何處理？

4.違建房拆除有補(bǔ)償嗎？

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