***建筑是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理***、***的建筑物、構(gòu)筑物，***建筑主要有以下幾類：***占地的建筑、擅自改建加建的建筑、不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑、違反規(guī)劃的建筑、逾期未拆除的臨時(shí)建筑等。對于***建筑相關(guān)的***問題，一般包括有***建筑的認(rèn)定、處罰、買賣合同效力、租賃合同效力等。今天我們就以一起人民審理的交易***加建房屋的買賣合同***案件為例，分析***建筑的買賣合同效力問題。
案例簡介
甘肅省林某、陳某與甘肅某公司于2008年11月28日簽訂了房屋買賣合同，約定林某、陳某以1010萬元的總價(jià)購買某公司的房屋。后雙方發(fā)生***，某公司以該房屋為***建筑為由起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。一審以該房屋買賣合同違反***、行規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由該房屋買賣合同無效。林某、陳某不服，向二審提出上訴。二審經(jīng)審理駁回了林某、陳某的上訴。后林某、陳某向人民申請?jiān)賹彙Ｔ賹弻徖磉^程中，甘肅某公司提出，涉案房屋共九層，其中第九層為加蓋，屬于***建筑，買賣***建筑的合同應(yīng)為無效。
裁判觀點(diǎn)及結(jié)果
人民認(rèn)為：涉案房屋除加建外其他部分系合法建筑，加蓋部分***不應(yīng)導(dǎo)致全部合同無效。第二，養(yǎng)殖場找律師***，買賣***建筑物的合同并非無效。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，薊縣養(yǎng)殖場，不能拆除的，沒收實(shí)物或者***收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。本案中，雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》及其后的50號(hào)調(diào)解書中，均明確加蓋部分已經(jīng)過行政處罰，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門并未要求限期拆除，該加蓋部分應(yīng)屬于“尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的”保留使用建筑物，亦不應(yīng)因此認(rèn)定買賣合同無效。
人民***終該房屋買賣合同合法有效。
律師分析
判斷房屋買賣合同是否有效，首先需要判斷買賣合同處置的房屋的合法性。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的***建筑
可分為兩種。種***建筑就是尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的建筑物，其經(jīng)過行政處罰并辦理好相關(guān)手續(xù)，即可成為合法建筑；第二種***建筑是指無法采取改正措施的建筑物，其只能被依法拆除或沒收。
本案中的房屋加建部分就屬于尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的建筑物，其已經(jīng)過行政處罰，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門并未要求限期拆除。對于這類***加建的房屋，其買賣合同合法有效。
宅基地制度是我國土地管理制度的重要組成部分，是有效保障農(nóng)民住房待遇的特殊制度。審理繼承***中涉宅基地房屋***案件，要注重保護(hù)宅基地房屋內(nèi)實(shí)際居住人的利益。該類案件審理的基本思路總體上分為兩部分：一是析產(chǎn)，將被繼承人的遺產(chǎn)范圍從總的***利益中劃分出來；二是繼承，根據(jù)繼承規(guī)則在繼承人之間進(jìn)行分配。
基本案情
（一）案例一：
涉及外來人員的***利益分配
吳某與邢甲育有邢乙，家中還有邢甲父母及外祖母。2010年邢甲家房屋***，***協(xié)議中載明系爭宅基地房屋有證面積為264.39平方米，認(rèn)定人口6人即邢甲、邢乙及邢甲父母、外祖母，并注明“外地女婿吳某 1人，共計(jì)人口6人”。該戶***終認(rèn)定面積為“264.39 5.61（人口）”平方米。后吳某與邢甲離婚，雙方就吳某應(yīng)享有的***利益意見不一。
（二）案例二：
涉及優(yōu)惠多得的***利益分配
康某與方甲育有方乙、方丙。2007年康某家宅基地房屋***，康某、方甲、方乙作為一戶進(jìn)行安置。被***房屋為康某老宅，***時(shí)由于方乙系大齡未婚青年，故其按照兩人計(jì)算，***終該戶獲得4人口的***利益。2011年方乙與湯某結(jié)婚育有方丁。2013年、2015年方甲、方乙相繼去世，生前均未立遺囑。后發(fā)生繼承***，湯某、方丁與康某就***利益分配中方乙應(yīng)占份額意見不同。
（三）案例三：
涉及房屋翻建對繼承遺產(chǎn)的分配
黃甲與杭某育有黃乙、黃丙。涉案宅基地房屋原面積49.5平方米，系黃甲、杭某所有。1991年房屋宅基地使用權(quán)登記在黃甲與黃乙名下，1999年黃甲、杭某相繼去世，黃乙、黃丙均已不在該房屋居住。2007年，黃乙在未征得黃丙同意的情況下翻建該宅基地房屋并辦理了翻建手續(xù)，翻建后房屋面積變?yōu)?09平方米。2015年該房屋***，***單位認(rèn)定房屋歸黃甲、黃乙所有，并按照建筑面積109平方米安置***利益。黃丙知曉后起訴要求分割父母遺產(chǎn)，雙方對房屋翻建后多出的面積是否屬于遺產(chǎn)范圍產(chǎn)生分歧。
小產(chǎn)權(quán)房是相對于能夠取得不動(dòng)產(chǎn)證的商品房而言的。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)手續(xù)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，有些由鄉(xiāng)鎮(zhèn)***或村委會(huì)出具證明，因此有時(shí)也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
“小產(chǎn)權(quán)房”不是***概念，是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房屋不能取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證，只有購房合同或村委會(huì)、鄉(xiāng)***出具的證明，養(yǎng)殖場***賠多少，其產(chǎn)權(quán)不受***保護(hù)，該類房屋不能到***辦理。因此，購買該類房屋存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是小產(chǎn)權(quán)房與周邊商品房相比價(jià)格極低，因此對許多購房戶還是有其吸引力的，但大家一定要注意存在的風(fēng)險(xiǎn)，下面我為大家分析一下：
（一）買賣合同無效的風(fēng)險(xiǎn)
由于小產(chǎn)權(quán)房禁止交易，其買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，有效為例外。區(qū)分不同情況不同處理：
對于發(fā)生在本村范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)***成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。對于將房屋出售給本村以外的人員的，如果是在試點(diǎn)區(qū)域取得有關(guān)***和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效，如果是在試點(diǎn)區(qū)域范圍之外，一般認(rèn)定合同無效。
（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的***，因此并不構(gòu)成真正***意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，沒辦法辦理房屋過戶手續(xù)。
（三）政策風(fēng)險(xiǎn)
購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到******，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有***認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，***對養(yǎng)殖戶怎么補(bǔ)償，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的***補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的***補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
（四）被認(rèn)定違建遭強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房屋往往沒有經(jīng)過規(guī)劃審批，沒有取得用地許可，有的房屋還是在耕地上建造的房屋，嚴(yán)重改變了土地的用途，這些房屋可能會(huì)被規(guī)劃部門、國土部門認(rèn)定為***建筑，嚴(yán)重影響規(guī)劃實(shí)施的，可能會(huì)面臨強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。
（五）房屋質(zhì)量無法保證
小產(chǎn)權(quán)房屋由于沒有相關(guān)部門的審批手續(xù)，房屋建成后，沒有經(jīng)過相關(guān)部門驗(yàn)收，同時(shí)，由于開發(fā)單位沒有相應(yīng)資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋***保修難以保證。
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