估價(jià)方法存在的問(wèn)題

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)***評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定***價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋***管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，企業(yè)改制評(píng)估報(bào)告，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

在房屋***補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

　　首先房屋***評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題，特別是***范圍內(nèi)的居民，企業(yè)改制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，他們是弱勢(shì)群體，大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民，有的長(zhǎng)期生病臥床不起，生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，國(guó)有企業(yè)改制評(píng)估，一旦這些居民被***，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得***補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。

按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范、2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評(píng)估方法。在實(shí)踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評(píng)估方法。評(píng)估的方法直接影響了***后所得出來(lái)的評(píng)估價(jià)值以及認(rèn)定房屋土地價(jià)值所在。到底選用哪種評(píng)估方法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估對(duì)被***企業(yè)來(lái)講是很重要的，因選取的評(píng)估方法不同在實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償價(jià)格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。 　　zheng地***中五種評(píng)估方法分別是：重置成本法、收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 　一、重置成本法 　　重置成本法***常見(jiàn)的評(píng)估方式，評(píng)估，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值 人工的價(jià)值 相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。 　　成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。
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