在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

　　由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)***、***滯后于有些***房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其***終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

5在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問題

　　眾所周知，安置房是由***人(一般由開發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，評(píng)估公司，而被***房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的***補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次，安置房?jī)r(jià)格滯后于***房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、***補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

第三，企業(yè)的客觀事實(shí)無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確界定。這種情況往往都是有一定歷史原因的。比如從村委會(huì)一次性買斷了五十年的集體建設(shè)用地，卻沒有辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)證，但又確實(shí)是通過招tou標(biāo)或者拍賣的方式一次性買斷的，這種狀況應(yīng)該怎么認(rèn)定？到底是認(rèn)定他有沒有集體建設(shè)用地使用權(quán)證呢？又比如集體建設(shè)用地使用權(quán)以前是沒有年限的，像家里的宅基地就是這種很簡(jiǎn)單的情況。即便不能嚴(yán)格地界定使用期限，但是卻可以界定使用用途，因?yàn)榧w建設(shè)用地本身就是非耕地的形式。有很多企業(yè)沒有取得這樣的集體使用權(quán)證，是因?yàn)槭甏目陀^現(xiàn)實(shí)，這是一種客觀的過渡現(xiàn)狀造成的。因此來(lái)說(shuō)，這個(gè)土地使用權(quán)到底認(rèn)還是不認(rèn)，當(dāng)中可能會(huì)摻雜一些企業(yè)的客觀現(xiàn)實(shí)和企業(yè)當(dāng)時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)客觀原因。第四，地方***在進(jìn)行企業(yè)征收***補(bǔ)償過程當(dāng)中往往給的價(jià)格非常低，并且如果你不配合這種低廉的價(jià)格，后面就會(huì)施加很多強(qiáng)制性的手段，如確定wei章建筑，評(píng)估，確定環(huán)保不合法，確定工商稅務(wù)和消防等等，用強(qiáng)制性的手段進(jìn)行壓制，簽訂不合理的補(bǔ)償價(jià)。往往在這過程當(dāng)中，***的行為摻雜了一些wei法行為，比如按照《行政強(qiáng)制法》第44條的規(guī)定，流程評(píng)估，即便認(rèn)定為wei章建筑，也必須等到復(fù)議的起訴su訟結(jié)束之后才能進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，這是一個(gè)前提，但是有很多地方***認(rèn)定后就立即進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，甚至不管哪些是有***哪些沒有***的，其目的就是進(jìn)行全部拆除，這就摻雜了***的wei法行為。第五，企業(yè)自身“獅子大張口”，或者變相附加條件。在談企業(yè)征收***的時(shí)候，按照基本的原則，有選擇獲賠補(bǔ)償或者土地安置的權(quán)利，這是作為住宅和企業(yè)的兩項(xiàng)基本的權(quán)利。但有些企業(yè)主在要補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候獅子大張口，甚至嚴(yán)重脫離了他所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值。比如有一個(gè)北京企業(yè)，我按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格評(píng)估他的企業(yè)***損失在四千萬(wàn)左右，公司評(píng)估，但是沒想到他自己張口就要2億。以前還聽說(shuō)在北京陶然亭附近有一個(gè)16平方米的公租房，問對(duì)方要一個(gè)億的補(bǔ)償。這種獅子大張口的情形，也是出現(xiàn)政企***、企業(yè)******難以解決問題的一個(gè)原因。另一種情況是變相附加很多條件。比如現(xiàn)在沒有土地證的，要求下一步安置的時(shí)候補(bǔ)辦土地證；一個(gè)加油站要求必須在優(yōu)質(zhì)的地段重新安置一塊土地等等，這就變相額外附加了一些在地方***看來(lái)難以達(dá)到的條件。

二、廠房重置成新價(jià)

廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來(lái)需要多少錢，被***房屋***時(shí)幾成新也有重置成新的問題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。

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