估價方法存在的問題

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)***評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定***價，該計算方法與《城市房屋***管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，企業(yè)價值評估，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補償呢？　?。?）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，***造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失?！　。?）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于***不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，評估公司排名，要補償企業(yè)的違約損失?！　。?）財務(wù)成本，向yin行dai款一百萬，每年付財務(wù)成本***，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，評估，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中?！　∵@些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在guo營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。
按照房地產(chǎn)評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評估方法。在實踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，專項風(fēng)險評估，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了***后所得出來的評估價值以及認(rèn)定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進行實際評估對被***企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當(dāng)中補償價格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。 　　zheng地***中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。 　一、重置成本法 　　重置成本法***常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值 人工的價值 相關(guān)稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。 　　成本法在以前運用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。
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