廣州簽訂二手房買賣合同后，買家能更換貸z款人嗎？

律師解答：不能，貸z款人必須與合同簽訂人一致。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是案涉房屋買賣不能的責(zé)任在于誰(shuí)。從訴辯雙方的陳述以及原審法z院查明的事實(shí)可知，潘某是與李某簽訂案涉房屋的買賣合同，但案涉房屋銀z行同貸書上的購(gòu)房人是劉某，而非李某。因李某單方面以劉某名義辦理了案涉房屋的銀z行同貸書，與雙方房屋買賣合同實(shí)際約定的購(gòu)房人不一致，在此情況下，潘某提出不同意將案涉房屋出售給劉某，要求李某一次性付款或者以李某名義貸z款，李某接受了一次性付款的條件，同時(shí)要求過戶當(dāng)天潘某將案涉房屋交付，潘某認(rèn)為過戶當(dāng)天無(wú)法交付案涉房屋，故雙方未能一致協(xié)商，導(dǎo)致房屋買賣合同未能履行及本案訴z訟。法z院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋已交付買方使用并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，買方應(yīng)依約***房款。本院認(rèn)為，案涉房屋買賣合同如按約履行，并不存在爭(zhēng)議，只是因?yàn)槔钅硢畏矫嬉詣⒛趁x辦理案涉房屋的貸z款合同，與合同約定相悖，故雙方需就案涉房屋的買賣條件重新協(xié)商，雖然李某同意了潘某一次性付款的要求，但同時(shí)提出要求過戶當(dāng)天收樓，而潘某則認(rèn)為過戶當(dāng)天無(wú)法交樓，可見系雙方未能就買賣合同的交易條件重新達(dá)成一致，導(dǎo)致買賣履行不能，該履行不能的原因不能歸責(zé)于任何一方，判z決解除雙方買賣合同，潘某退還李某定金50000元。

廣州簽訂合同后限購(gòu)了還能過戶嗎？

張律師解答：“限z購(gòu)令”對(duì)正在進(jìn)行的購(gòu)房交易產(chǎn)生了很大的影響，尤其對(duì)限z購(gòu)令中被列入無(wú)購(gòu)房資格的人來(lái)說，無(wú)益于晴天霹z靂。對(duì)于簽訂了合同后出現(xiàn)“限z購(gòu)令”的情況，司z法實(shí)踐中通常這樣處理：以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，在限購(gòu)政策出臺(tái)前已經(jīng)成功辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，合同仍可繼續(xù)履行，但尚未辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，若購(gòu)房人不具備限z購(gòu)令要求的購(gòu)房資格，合同則因無(wú)法辦理網(wǎng)簽和過戶而無(wú)法履行，以解除為宜，但不能據(jù)此追究違約責(zé)任。但買受人的繼承人在繼承了買受人的財(cái)產(chǎn)后卻無(wú)力***購(gòu)房款的情況下，合同應(yīng)當(dāng)解除，解除合同的違約責(zé)任，由買受人的繼承人在所繼承的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)。因合同解除導(dǎo)致的損失及相關(guān)費(fèi)用，亦依據(jù)公平原則由雙方當(dāng)事人分擔(dān)。

此外，由于雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，對(duì)限購(gòu)政策的出臺(tái)是無(wú)法預(yù)見的，一些合同得到了較大程度的履行，故應(yīng)考慮特殊情形下合同解除的例外。對(duì)雖不具備購(gòu)房資格，但已經(jīng)簽訂合同并且在事實(shí)上已經(jīng)實(shí)際履行的，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人之間間利益明顯的失衡，對(duì)買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴z訟請(qǐng)求，法z院一般予以支持。另一方面，伍某并未否認(rèn)其自行收回涉案房屋當(dāng)時(shí)房屋內(nèi)存放有郭某的物品的事實(shí)，只是認(rèn)為房屋內(nèi)的物品并無(wú)價(jià)值。需要提醒的是，若本應(yīng)能夠在限購(gòu)政策實(shí)施之前完成過戶手續(xù)，卻因一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致合同延遲履行，在此期間由于限購(gòu)政策的出臺(tái)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，守約方有權(quán)要求解除合同并要求違約方賠償損失。

廣州以房抵債的，起訴履行z房屋買賣合同可以嗎？

張律師解答：不可以，法z院會(huì)駁回起訴。如下面這個(gè)案件，***人到期無(wú)法還款，***人起訴履行z房屋買賣合同，法z院釋明后仍不肯變更訴z訟請(qǐng)求，法z院后駁回了其起訴，不過還好訴z訟費(fèi)也全部退了。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為，何某起訴要求確認(rèn)涉案的《存量房買賣合同》無(wú)效，由鄺某返還涉案房屋及協(xié)助辦理房屋涂銷抵z押和過戶手續(xù)，是針對(duì)房屋買賣合同的***關(guān)系來(lái)起訴主張權(quán)利。經(jīng)查明，何某于2014年5月28日與歐某簽訂《借z款合同》，向歐某借z款909600元，并將名下的廣州市海珠區(qū)江泰路39號(hào)X房房屋作抵z押擔(dān)z保；之后，又辦理公證委托書，***邱某有權(quán)辦理涉案房屋的涂銷抵z押登記手續(xù)及有權(quán)代為出售房屋；邱某根據(jù)該委托書，再與鄺某簽訂《存量房買賣合同》，將涉案房屋作價(jià)102萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給鄺某。結(jié)合歐某所出具《收據(jù)》中“收到鄺某***給我的，之前墊付購(gòu)買廣州市海珠區(qū)江泰路39號(hào)606房的款項(xiàng)102萬(wàn)元”的內(nèi)容，反映了上述房屋買賣合同的實(shí)際收益人是歐某的事實(shí)，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定上述《存量房買賣合同》是作為前面《借z款合同》的擔(dān)z保，雙方交易的基礎(chǔ)關(guān)系是民間借z貸***關(guān)系。參照《z高人民z法z院關(guān)于審理民間借z貸案件適用***若干問題的規(guī)定》第二十四條第z一款“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借z貸合同的擔(dān)z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)按照民間借z貸***關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴”的規(guī)定，本案何某理應(yīng)針對(duì)民間借z貸***關(guān)系主張權(quán)利。現(xiàn)經(jīng)本院釋明后，何某仍然堅(jiān)持原來(lái)的訴z訟請(qǐng)求，拒絕變更，據(jù)此，本案應(yīng)駁回起訴。答：買受人去世后，出賣人與買受人簽訂的合同仍有效，買受人的繼承人繼承買受人的遺產(chǎn)同時(shí)也繼受房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，***房?jī)r(jià)款。依照《中華人民共和國(guó)民事訴z訟法》第z一百五十四條第z一款第（三）項(xiàng)、《z高人民z法z院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴z訟法gt;的解釋》第二百零八條第三款的規(guī)定，一審裁定如下：駁回何某的起訴。本案一審案件受理費(fèi)13980元退回給何某。