廣州二手房賣家未完全披露房屋抵z押情況，買家可以解除合同嗎？

律師解答：二手房交易中，賣家需要完全披露房產(chǎn)的抵z押、查封等情況。下面這個案件中，賣家只披露了房屋有抵z押，且房屋買賣合同明確約定了涂銷抵z押的期限。法z院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與廣州某金莊置業(yè)有限公司于1999年8月17日簽訂《商品房預(yù)售合同》時才2歲多，屬于無民事行為能力人，楊某作為其父親代簽上述購房合同且***全部購房款的行為，對張某來講是純獲利行為，故該預(yù)售合同合法有效。后買家發(fā)現(xiàn)賣家不只有銀z行抵z押，還同時抵z押給了個人，買家認(rèn)為對自己沒有保障，起訴解除合同。后賣家在合同約定的抵z押涂銷期限內(nèi)涂銷了全部抵z押，法z院判z決駁回買家要求解除合同的訴z訟請求。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為： 關(guān)于姚某（買家）要求撤銷《合同》的訴請。即使房屋存在漏水、滲水現(xiàn)象，亦屬于質(zhì)量瑕疵擔(dān)z保的問題，買方應(yīng)以正當(dāng)?shù)姆绞街鲝垯?quán)利，其擅自停止付款的行為已構(gòu)成違約，故判令買方向賣方***剩余房款及***。在本案中，姚某稱雙方簽訂《合同》時李某（賣家）表示涉案房屋存在銀z行抵z押貸z款，并沒表示涉案房屋存在抵z押給個人的情況。李某與合某公司確認(rèn)當(dāng)時沒有明確是抵z押給銀z行，還是抵z押給個人?！逗贤芬酁閷钅侈k理“抵z押銀z行辦理提前還貸手續(xù)”作出約定。據(jù)此，姚某稱雙方簽訂《合同》時李某并無向其告知涉案房屋已抵z押給個人，法z院予以采信。鑒于《合同》已對抵z押權(quán)的涂銷作出約定，且姚某亦未充分舉證涉案房屋抵z押給個人而非銀z行致使其無法履行合同，據(jù)此不能證明李某并無告知涉案房屋已抵z押給個人致使姚某在違背真實意思的情況下訂立《合同》，姚某訴請撤銷《合同》依據(jù)不足，法z院不予支持。

廣州父母出巨資給兒子買房，算贈予還是借z款？

張律師解答：根據(jù)具體案情，一般沒有明確說明是贈予的話，法z院會認(rèn)定為借z款。

相關(guān)案例：

2015年5月，兒子小陳在廣州市番禺區(qū)購買了一處172平方米的房屋，總價為243萬元，采用按揭貸z款的方式付款，房屋權(quán)屬為小陳單獨所有。如下面這個案件，法官就判z決解除合同，退回定金，互不承擔(dān)違約責(zé)任。其父母在一年多的時間里分多次、不等額轉(zhuǎn)賬共計210萬元給兒子小陳。兒子小陳與女z友結(jié)婚后當(dāng)月就要求賣掉這套房產(chǎn)，父親認(rèn)為損害了他們夫妻倆的權(quán)益，兒子認(rèn)為出售房屋是對其個人權(quán)利的處分，并沒有損害父母的利益，為此父子二人各執(zhí)一詞，發(fā)生***。

法z院經(jīng)審理后認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)今現(xiàn)實情況，在年輕子女剛剛成年，創(chuàng)業(yè)購房壓力大，資金相對困難的階段，有條件的父母給予兒子兒媳或者女兒女婿一定的資助也屬正常。被告吳某提起反訴，以受欺詐、合同顯失公平為由要求撤銷《房產(chǎn)買賣合同》。但從公序良俗角度來講，不能將父母的資助認(rèn)定為理所當(dāng)然的贈與，這種坐享其成的思想，不能由***所倡導(dǎo)和司z法裁判所確認(rèn)。

210萬元的一筆巨款，在沒有財產(chǎn)所有人明確表示為贈與的情況下，應(yīng)視為以幫助為目的的臨時性資金出借，子女應(yīng)負(fù)有償還義務(wù)。至于父母予以資助之后，是否要求子女償還，系父母行使單方權(quán)利范疇，與***本身的客觀存在無關(guān)。

廣州二手房買賣***如何證明誰違約？錄音可以嗎？

張律師解答：可以。相似案例：賣家吳某（香港居民）與買家于某2016年簽訂房屋買賣合同。看合同約定雙方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和時間，如一方拒絕配合另一方辦理手續(xù)，微信聊天記錄和電話錄音都可以作為證據(jù)。如雙方?jīng)]有直接溝通，都是通過中介溝通，則雙方與中介溝通的錄音也可以作為證據(jù)。如下面這個案件，雖沒有其他證據(jù)，法z院根據(jù)合同約定和電話錄音判定是賣家不肯繼續(xù)履行合同，賣家是違約方。

針對爭議焦點2：在涉案《房屋買賣合同》的履行過程中，由于《個人住房貸z款審批通知書》約定給予李某26萬元貸z款用于購買涉案房產(chǎn)，并自通知日期起90個自然日內(nèi)按借z款申請時約定事項辦妥購房手續(xù)。法z院***后認(rèn)定三方合同才是實際履行的合同，判賣家立即交房并***逾期交房的違約金。而李某在取得同貸書后，徐某未配合辦理提前還款等手續(xù)，徐某便于2016年10月6日即發(fā)出《解除二手房買賣合同通知書》給李某。同時，從李某提供的錄音光盤及相應(yīng)文字譯本顯示，簽訂合同后，李某與徐某間曾就首期款的***期限進行協(xié)商，并一致同意在同貸書出具后再***首期款，而且劉某在與名致公司及李某溝通過程中亦認(rèn)可其因在珠海購房政策問題而不想再出售涉案房產(chǎn)，以及涉及到賠償事宜一直與李某和名致公司溝通。現(xiàn)徐某、劉某雖對該錄音光盤不予認(rèn)可，但亦未提交相應(yīng)證據(jù)予以推z翻李某主張，因此，一審法z院對該錄音光盤所記載的談話錄音內(nèi)容予以確認(rèn)。再根據(jù)李某分別于2016年11月1日、2016年11月30日和2017年1月27日向徐某發(fā)出《催告函》、《律師函》可知，則徐某通知李某解除涉案《房屋買賣合同》的理由不成立，故從中認(rèn)定徐某已構(gòu)成根本性違約。

廣州受脅迫以房抵債簽訂的房屋買賣合同合法嗎？

張律師解答：不合法。如法z院審理后認(rèn)定為名為房屋買賣合同實為以房抵債合同，則應(yīng)向原告釋明要求其變更訴z訟請求，如其不變更則駁回其訴z訟請求。

判z決書節(jié)選：

一審法z院認(rèn)為，本案爭議的焦點是案涉的《買賣協(xié)議書》及《房屋買賣合同》是否有效問題。首先，房屋買賣合同成立與否應(yīng)以雙方是否存在合意為基礎(chǔ)。合同法第z一百一十四條規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以增加。根據(jù)雙方當(dāng)事人自認(rèn)，涉案房屋的買賣實際上是基于黃某的兒子黃小某欠李某借z款未歸還而引起的，雙方并無真實的買賣意思表示，只是以房抵債而已。其次，從付款過程來看，李某雖然提供了黃某、黃東成出具的兩張收據(jù)，但該證據(jù)在金額上，時間上并不完全與《房屋買賣合同》確定的***方式相符，且金額較大，其未能提供***轉(zhuǎn)賬憑證予以證實。后，從雙方簽訂《買賣協(xié)議書》的地點來看，簽字地點位于農(nóng)村公路旁邊，李某還對黃某簽字情況拍照錄像，簽字完畢后，黃某手持《買賣協(xié)議書》面對鏡頭拍照。明顯地，李某是居高臨下的態(tài)勢。根據(jù)日常生活經(jīng)驗，簽約時黃某、黃東成明顯處于弱勢，處于迫于無奈的境地。李某證據(jù)只能證明李某與黃某、黃東成之間曾協(xié)商處理黃小某的***，期間雖簽訂《買賣協(xié)議書》及《房屋買賣合同》，但不能證明李某與黃某、黃東成有買賣涉案房屋的真實意思表示，李某實際是以房屋買賣的形式來達到以物抵債的目的。至此，本案名為房屋買賣，實為以房抵債。由于黃某、黃東成一直對案外人黃小某所欠***的真實情況有疑問，從而對李某已***房屋的價款有異議。至此，雙方簽訂的《買賣協(xié)議書》及《房屋買賣合同》中出售房屋的對價不清，合同的簽訂也并非雙方的真正合意。據(jù)此，李某要求確認(rèn)合同合法有效、要求黃某、黃東成協(xié)助李某辦理位于廣州市南沙區(qū)珠江管理區(qū)珠江街嘉安花園嘉順二街四梯X房產(chǎn)所有權(quán)的變更登記手續(xù)，要求黃某、黃東成***違約金105000元、***律師費25000元的訴請沒有事實和***依據(jù)，一審法z院均不予支持。李某可就其實際***的案涉款項向相對方另循合法途徑解決。