廣州二手房買賣合同爭議 貸z款合同解除律師

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣***，商品房買賣***，宅基地房屋買賣***，征A地***補償***及商鋪租賃與買賣***案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州二手房房齡已超30年，無法辦理按揭貸z款咋辦？

咨詢:我想購買一套學(xué)區(qū)房，因為經(jīng)濟能力有限，無法一次性***全部購房款，就打算辦理按揭貸z款?？粗幸惶追?，并簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)該房的面積過小，而且房齡已經(jīng)超過30年。這樣的話，商業(yè)***不給予辦理z***按揭貸z款，請問，我該怎么辦？

律師解答：要看雙方事先是否知情，購房前應(yīng)了解貸z款條件。

如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以***購房款。若買方明知房屋不能辦理z***貸z款，依然簽訂購房合同，則其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)簽訂合同后可能面臨的不利后果，即在不能辦理z***貸z款時仍應(yīng)當(dāng)依約按時***足額購房款給賣方；若賣方明知房屋不能辦理z***貸z款卻隱瞞這一事實，買方終不能辦理z***貸z款，導(dǎo)致購房目的不能實現(xiàn)，則買方有權(quán)解除購房合同。商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進行處理。

因此，購房者需要貸z款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)?**了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸z款，在買房時注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸z款。

廣州購買劃撥土地上的房屋，買賣協(xié)議有效嗎？

沈某等人購買了益律公司一處房產(chǎn)，土地權(quán)屬為有償劃撥性質(zhì)。雙方還約定若遇到***征收***，***補償款都歸沈某等條款。吳某認為購買了房屋，取得了產(chǎn)權(quán)證書，雙方簽訂的協(xié)議無效，雙方屬于債z務(wù)***，不能對抗吳某取得所有權(quán)。后果遇***，益律公司與相關(guān)征A地單位簽訂***補償安置協(xié)議書，并領(lǐng)取相關(guān)***款，只***其中部分款項給沈某等人而未***全部。沈某等人訴至法A院。

法A院審理后認為，該案主要涉及訟爭《房產(chǎn)買賣協(xié)議》的效力問題。訟爭土地使用權(quán)系通過有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質(zhì)，應(yīng)按劃撥土地使用權(quán)進行管理。首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶A口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。根據(jù)***規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)報有批準權(quán)的人民A***審批。其立法目的在于通過對劃撥土地流轉(zhuǎn)的限制，防止***利益受損。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》未經(jīng)有批準權(quán)的人民A***批準，應(yīng)認定該協(xié)議無效。

關(guān)于合同無效后如何處理的問題。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。訟爭協(xié)議被確認無效后，益律公司應(yīng)返還沈某等人購房款，沈某等人應(yīng)相應(yīng)返還訟爭房產(chǎn)，但不能狹義的認為，只需返還已付的購房款即可，應(yīng)兼顧合同法公平原則并考慮雙方對協(xié)議無效的過錯責(zé)任，益律公司應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的購房款，并***訟爭房產(chǎn)在簽訂合同時以及***時的價值差部分。

廣州二手房買賣合同中買家為賣家贖契有什么風(fēng)險？

受騙z人楊先生因為相信了業(yè)主的話，而將16萬元的按揭房款存到業(yè)主名下的按揭存z折中，結(jié)果業(yè)主將這筆錢取走，并沒有還給***，導(dǎo)致楊先生就此損失了16萬元。那么，二手房買賣過程中買家贖契有哪些風(fēng)險呢？

　　按揭過的二手房要交易,先要還清***的貸z款,才能取消完成過戶。所謂“贖契”是指原業(yè)主提前還清按揭貸z款，贖出交易物業(yè)的房產(chǎn)z證，并在房管部門涂銷該物業(yè)的記錄，然后進入下一步的交易程序。該解答已明確，***成立前發(fā)的老地契已經(jīng)沒有***效力提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯x一住房可免征營業(yè)稅和個稅?！摆H契”有兩種情況，一種是買家采用一次性付款方式購買正在按揭供款狀態(tài)下的物業(yè)；另一種情況，買家也選擇按揭貸z款方式，但在轉(zhuǎn)按揭無法實施的情況下，也只有先“贖”出房產(chǎn)z證，買家再申請按揭貸z款。然而，贖契是具有一定風(fēng)險的。

　　一般情況下，如果是業(yè)主自己出資贖契后，再進行新的交易，則基本上不存在什么風(fēng)險。如果由買家出資為業(yè)主贖契時，可能遭遇資金損失的風(fēng)險。3、業(yè)內(nèi)人士預(yù)計繳***費70年后或者未來十幾年，***會有***出臺來明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定。風(fēng)險一：如買家已出資贖契，但還未完成過戶手續(xù)，而這時交易物業(yè)因故被法A院查封，會導(dǎo)致買家的資金被“套牢”。風(fēng)險二：買家將資金存入賣方的供款賬戶后，賣方在***劃賬之前將錢提走而不進行交易，甚至卷款逃之夭夭，則買家就會遭遇損失。

律師提示：針對贖契過程中可能存在的風(fēng)險，z有效的風(fēng)險規(guī)避選擇是由原業(yè)主(即賣方)出資辦理贖契。而如果賣方本身無法籌集足夠資金，而買家也愿意代其出資贖契，作為中介方的按揭代理機構(gòu)，就一定要控制好贖契的過程，以實現(xiàn)安全的交易。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。一般來說，為了確保交易正常及維護買賣雙方的利益，大型中介代理公司都會對交易物業(yè)進行查冊，并收齊賣方的個人資料，了解清楚物業(yè)的基本產(chǎn)權(quán)情況。如果是預(yù)售契約的，還要看一看發(fā)展商有沒有不良的記錄，查證房產(chǎn)是否確權(quán)等等。

廣州一套房有兩本房產(chǎn)z證，發(fā)生***如何索賠？

廣州一套房有兩本房產(chǎn)z證，發(fā)生***如何索賠？

案情:

李某借給王某200萬元，雙方約定了期限和***，王某將名下房產(chǎn)一處給李某，雙方到房管局辦理了登記。債z務(wù)到期后，王某因無力償還債z務(wù)以***債。李某到房管局辦理過戶時，被告知另有人對該房屋持有房產(chǎn)z證，且登記時間早于王某，因此不能辦理過戶。實際購房人要求請求確認房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持。由于王某無其他可執(zhí)行的財產(chǎn)，李某無法實現(xiàn)債z權(quán)，于是提起行政賠償，要求房管局賠償損失200萬元及***。經(jīng)查，王某所持房產(chǎn)z證是王某通過虛構(gòu)事實騙取的。本案應(yīng)如何處理？

律師解答：

本案賠償責(zé)任由房屋登記***錯誤登記行為產(chǎn)生，性質(zhì)屬行政賠償責(zé)任，法A院應(yīng)根據(jù)房管局過錯程度確定賠償責(zé)任。

1.房管局未盡合理審查義務(wù)。物權(quán)法第z一百八十四條規(guī)定，所有權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得辦理。典型意義：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請，由縣級以上人民A***頒發(fā)的確認集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的***憑證。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條也有相同規(guī)定。本案房管局在為他人登記發(fā)證后，又為王某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，造成“一房兩證”，爾后又對該房產(chǎn)進行登記，明顯違背以上***規(guī)定。因此房管局辦理房屋登記的行為違z法且存在明顯過錯。

2.房管局因錯誤登記而形成的責(zé)任的性質(zhì)。***賠償法實施后，這類行為被規(guī)定為行政賠償責(zé)任。物權(quán)法第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

3.房管局應(yīng)依其過錯程度承擔(dān)行政賠償責(zé)任?！禔高人A院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定：“申請人提供材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經(jīng)磋商無法達成一致意見的?！北景钢校跄趁髦慨a(chǎn)已由他人辦理了房屋登記，又為自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和登記，屬于故意欺騙，存在過錯明顯。李某基于對房管局登記行為的信賴，將200萬元借出，房管局未盡到審慎職責(zé)，也有過錯，因此法A院根據(jù)房管局過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用，房管局承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。