不少華人在美國買房作為投資將房產(chǎn)出租，許多華人為了省稅費(fèi)，收房租只收現(xiàn)金，因?yàn)檫@樣就不用報(bào)稅。其實(shí)，出租房只要報(bào)稅方法得當(dāng)，不僅不會多繳稅，反而還可以省稅！ 　　由于住房出租包含了政府鼓勵(lì)的生意和房地產(chǎn)內(nèi)容，享有比其他投資方式如股票買賣及銀行存款更多的稅務(wù)優(yōu)惠。同時(shí)，住房出租與自家住房緊密聯(lián)系，也便于兩者的轉(zhuǎn)換，可以充分利用自家住房出售盈利免稅的稅務(wù)優(yōu)惠。在當(dāng)前房地產(chǎn)上升期，住房出租可以增加收入，房產(chǎn)增值和省稅，可謂“一舉三得”。 　　目前，住房出租只有一年在14天以下不用報(bào)稅，14天以上必須報(bào)稅，否則被罰。但住房出租報(bào)稅可以合法省稅。 　　首先，房租收入用各種租房費(fèi)用扣除后，贏利會減少甚至虧損。房租收入可用抵押貸款利息、地稅、清潔費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師會計(jì)師費(fèi)、房屋和裝修折舊費(fèi)等扣除。特別是扣除折舊費(fèi)后，租房往往會出現(xiàn)賬面虧損，但房東還是有正的現(xiàn)金流入，即實(shí)際上是租房贏利，但房東卻免稅或省稅。房屋價(jià)值減去土地價(jià)值后可以27.5年直線折舊。 　　假如房產(chǎn)價(jià)值50萬，其中土地價(jià)值10萬，每年可折舊1.45萬。雖然折舊使房屋的賬面價(jià)值減少，但在當(dāng)前房地產(chǎn)上升期，房屋的真實(shí)價(jià)值是增加的。而且，房客的租金為房東付貸款利息和地稅（折舊相當(dāng)購房本金），若干年后房產(chǎn)歸房東。因此，房屋折舊可以說是最大的住房出租減稅，租房報(bào)稅有利無害于房東。 　　租房報(bào)稅的虧損按風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則（At-RiskRules）和被動(dòng)行為損失規(guī)則（PassiveActivityLossRules）扣稅。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則限制扣稅只能是實(shí)際損失的數(shù)額。租房虧損首先以風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則為準(zhǔn)，按實(shí)際損失計(jì)算；然后以被動(dòng)行為損失規(guī)則為條件，看住房出租是否被動(dòng)行為。 　　被動(dòng)行為損失規(guī)則限制虧損扣稅只能是被動(dòng)收入的部分。被動(dòng)行為是房東不參與管理，將房屋交給管理公司，扣除管理費(fèi)等后，每月坐收租金，虧損只能從租金中扣，不能扣除如工資等其他收入。累計(jì)被動(dòng)虧損可在將來的被動(dòng)贏余扣除。 　　另一種是房東積極參加租房管理，如收房租、修理房屋、繳水電費(fèi)等。大多數(shù)房東屬于這類行為。這類房東每年最多可從其他收入扣除2.5萬元，但調(diào)整后的總收入（AGI）超過10萬元允許扣除數(shù)額將逐步減少，超過15萬元將不允許扣除其他收入。假如房東家庭收入9萬元，扣除2.5萬元租房虧損，即使按15%聯(lián)邦稅率算，也可省3750元，加上州稅省更多。 　　還有一種是非被動(dòng)行為(NotPassiveActivity)，其是房地產(chǎn)專業(yè)人士。國稅局規(guī)定是超過一半的工作或生意時(shí)間和每年750個(gè)小時(shí)以上（即每周約15個(gè)小時(shí)）用于各種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這類行為的租房虧損不受收入限制，可以無限制扣除其他收入。如夫婦有一方是高收入，另一方是房地產(chǎn)專業(yè)人士可以利用租房省稅。 　　最后一種是從事房地產(chǎn)生意的專業(yè)人士，他們收房地產(chǎn)管理費(fèi)，用自己的房屋出租產(chǎn)生收入，他們用小生意C表而不是E表報(bào)稅，還可以用家庭辦公室、商業(yè)旅行和汽車費(fèi)用等扣稅。折舊也可放在C表扣稅，以減少自僱稅。租房虧損也可扣除其他收入不受限制。 　　但租房報(bào)稅的房屋折舊減少了房屋的賬面價(jià)值，也增加了將來房屋出售時(shí)的贏利。資本利得按20%稅率計(jì)，而累計(jì)折舊所增加的資本利得最高按25%稅率計(jì)。因此，如不作稅務(wù)規(guī)劃，之前的租房省稅最多只是延稅而已。但如果住房出租在房屋出售前兩年轉(zhuǎn)換為自家住房，或五年中有兩年自住，就可得到每年50萬贏利的免稅，就可以全部抵銷累計(jì)折舊有余，之前住房出租報(bào)稅的省稅也就是永久省稅了。 　　屋主出租房屋需要了解的規(guī)則很多，希望大家能在這片文章中有所收獲，令美國房產(chǎn)投資之路更為順利。